Nasze Alternatywy 4. Co, jeśli nie kredyt?

Ponad połowa Polaków wskazuje brak mieszkania i perspektyw na rozwiązanie tej kwestii stawia w pierwszej trójce najważniejszych problemów. Tymczasem w Europie gorsze od Polski w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych swoich mieszkańców są tylko Węgry i Rumunia. Według badania Millward Brown, przeprowadzonego w tym roku, za ważniejsze od problemu mieszkaniowego Polacy uznali jedynie niskie zarobki oraz bezrobocie. Trudno się dziwić, samodzielność w zakresie mieszkania determinuje znacząco kształt życia. Wpływa m.in. na decyzje odnośnie założenia rodziny, albo o pozostaniu w kraju bądź wyjeździe za granicę. Z obserwacji Fundacji Habitat for Humanity, która jest jednym z niewielu podmiotów w Polsce i na świecie działających na rzecz poprawy sytuacji w mieszkalnictwie, wynika, że stabilność czy też zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej, sprawia, że ludzie są bardziej zmotywowani do nauki, pracy, własnego rozwoju i angażowania się w życie społeczności, którą tworzą. Kwestia mieszkaniowa to jednak nie tylko determinanta jednostek, ale czynnik decydujący o kształcie całego społeczeństwa.

Wagę tego zagadnienia rozpoznano już dziesięciolecia temu, kiedy to w Powszechnej Deklaracji Praw Człowieka uchwalonej przez ONZ w 1948 r. uznano, że każdy ma prawo do stopy życiowej zapewniającej m.in. dach nad głową. Do zagadnienia odnosi się również podpisana przez Polskę Europejska Karta Społeczna, która zobowiązuje państwa do zapewnienia skutecznej realizacji prawa do mieszkania. Uwaga! Nawet w Konstytucji RP zapisano artykuł, który mówi, że rząd i władze samorządowe są zobowiązane do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. A zatem mieszkanie to nie tylko potrzeba, ale to również prawo. Warto mieć tego świadomość, choć takie sformułowanie w czasach kapitalizmu i neoliberalizmu może brzmieć roszczeniowo i obrazoburczo. Nikt nie mówi bynajmniej o tym, by mieszkania wszystkim zapewniło/rozdało państwo. Nawet za PRL-u, który miał takie ambicje to się nie udało, a skutki podobnych zapędów – czyli marnej jakości, ciasne budownictwo – trawimy do dziś. Ale jednak pewne obowiązki państwo ma, skoro jest państwem, te zaś zapisane zostały we wspomnianej Konstytucji. Zadaniem więc państwa jest wspieranie zaspokajania potrzeb mieszkańców poprzez odpowiednią politykę mieszkaniową.

I tu zaczyna się katastrofa. Gdyż polska polityka mieszkaniowa przypomina nieco partyzantkę. Składa się głównie z działań krótkoterminowych, niekiedy chaotycznych, podyktowanych często politycznie a nie potrzebami społeczeństwa. Wielu twierdzi, że w Polsce właściwie polityki mieszkaniowej nie ma, a przynajmniej takiej, która realnie prowadziłaby do zaspokojenia potrzeb społeczeństwa. Realne wydatki państwa w tym zakresie wynoszą 0,09% PKB, podczas gdy w Europie Zachodniej są one rzędu 5-6%. Istnieją oczywiście programy takie jak Mieszkanie dla Młodych, była Rodzina na Swoim, ale nie można ich nazwać społecznymi. Ich nakierowanie ma charakter komercyjny. Co więcej absurdalne jest to, że dofinansowanie, które w ich ramach wyłożyło państwo poszło raczej na pokrycie wzrostu cen mieszkań, które drugi z programów wywołał, tym samym nie stanowiąc realnego wsparcia dla zaciągającego kredyt. Mieszkanie dla Młodych z kolei, też wywołało wzrost cen, w tym przypadku podnieśli je deweloperzy, gdyż w ramach tego programu dofinansowanie można było uzyskać kupując mieszkanie wyłącznie na rynku pierwotnym. Cały strumień więc powędrował do podmiotów gospodarczych, kolejny raz nie stanowiąc wsparcia dla kupującego mieszkanie. Od września tego roku, to się nieco zmieniło, gdyż mieszkania można kupować również na rynku wtórnym według nowych warunków. Reasumując oba programy kosztowały budżet państwa 10 mld zł.

Trzeba zauważyć, że oba programy wspierają formułę mieszkania na własność. Przy czym osób mogących pozwolić sobie na zakup za gotówkę jest niewielki procent, a zatem długoletni kredyt, jako jedyna opcja staje się dominującą formą usamodzielnienia się w zakresie mieszkania. Tylko czy zaciągnięty na 30-40 lat kredyt może być znamieniem wolności oraz gwarancją spokoju, zważając jak niestabilny jest rynek pracy? W tym kontekście naiwnie brzmią słowa Piotra Stycznia, do 2013 roku podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju, a zarazem twórcy Rodziny na Swoim i orędownika mieszkania na własność, który taką formułę uważa za oznakę wolności. Rozmowę ze Styczniem przytacza w znakomitej, wydanej latem tego roku, książce „13 pięter” reportażysta Filip Springer. Społeczeństwo niestety też uwierzyło, że jedynym wyjściem na M jest kredyt. Tymczasem...

Kilka liczb dla porównania z innymi krajami. We Francji ilość mieszkań na wynajem stanowi 60% ogólnej liczby, w Szwajcarii 75%, nie mówiąc o Niemczech, gdzie dochodzi do 80%. W Polsce jest odwrotnie. Przyczyny? Najważniejsze: na pewno mentalność – przywiązanie do własności. Innym problemem jest obowiązujące w Polsce prawo – ustawa o ochronie lokatorów, która rodzi uzasadnione obawy wśród właścicieli. Z punktu widzenia wynajmujących z kolei wynajem to zgoda na niestabilność, mogą w każdej chwili zostać poproszeni o wyprowadzenie się, a i urządzić mieszkania po swojemu właściciel często nie pozwala. Wydaje się, że przyczyny tego stanu rzeczy tkwią po części w mentalności, ale są też wynikiem niewystarczającej podaży mieszkań na wynajem, a na pewno braku zinstytucjonalizowania wynajmu.

I tutaj miejsce byłoby dla państwa, ale rząd obrał zupełnie inny kurs, postrzegając mieszkania wyłącznie jako towar rynkowy. Owszem jeszcze do 2009 roku istniał Krajowy Fundusz Mieszkaniowy przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Przez kilka lat tak zwane Towarzystwa Budownictwa Społecznego, organizacje nienastawione na zysk, mogły uzyskać z niego preferencyjne kredyty na budowę mieszkań o umiarkowanych (niższych niż rynkowe) czynszach. W ciągu kilku lat wybudowały 100 tys. mieszkań przy wsparciu rzędu 4,3 mld zł. Przy czym te pieniądze zwracają się w postaci czynszów. Tymczasem Rodzina na Swoim i MdM kosztowały 10 mld zł i te pieniądze zostały przejedzone raz na zawsze. Środki w Funduszu jednak wyschły i został on w 2009 roku rozwiązany. Wiele TBSów – około 300 w całej Polsce – nadal dzisiaj buduje, ale na zasadach rynkowych, nie mając innego wyjścia, ale nie to było przecież ich ideą. Dobra wiadomość jest taka, że jest gotowa ustawa, przywracająca niejako wspieranie mieszkań na wynajem i o ograniczonych czynszach. Deklaracja jest następująca: 5 mld zł, na 30 tys. mieszkań, które mają być wybudowane w ciągu 10 lat. Światełko w tunelu, ale jednocześnie i kropla w morzu. W Polsce bowiem według różnych szacunków brakuje wciąż od 600 tys. do 1,5 mln mieszkań. Jedną z konsekwencji niedoboru, zgodnie z prawami ekonomii, są wysokie ceny zarówno kupna, jak i najmu.

Złamanie przyzwyczajeń i przesunięcie akcentu na budowę mieszkań na wynajem jest dzisiaj jak najbardziej zasadne, mając na uwadze potrzebę większej mobilności podyktowaną niestabilną sytuacją na rynku pracy oraz stan zamożności polskiego społeczeństwa. Jesteśmy wciąż na dorobku, więc i niewystarczająco zamożni na kredyt. To jednak nie powód do wstydu. Trzeba zauważyć, że w latach 60-70., będąc na podobnym pułapie zamożności jak Polska dzisiaj, kraje Europy Zachodniej wspierały budownictwo na wynajem. Innymi słowy dostosowywały swoją politykę do stanu społeczeństwa, dając możliwości rozwoju. To z jednej strony zaspokajało potrzeby mieszkaniowe, zapewniając stabilność, jak również było bodźcem dla rynku pracy i pobudzenia gospodarki. W Polsce na taki new deal raczej się nie zanosi, tym bardziej, że brak silnego głosu społeczeństwa w tej kwestii. Temat mieszkalnictwa przestał niemal funkcjonować w debacie publicznej.

Bardzo bogaci kupią mieszkania za gotówkę, mniej bogatych będzie stać na kredyt. Dla tych których na kredyt nie stać, ale są nadto zamożni na mieszkanie komunalne rozwiązaniem byłoby z pewnością społeczne budownictwo na wynajem. Szacuje się, że takich osób jest 60% całego społeczeństwa, potrzeby mieszkaniowe w tym zakresie to ok. 70 tys. mieszkań. Dlatego Habitat postuluje m.in. potraktowanie przez decydentów budownictwa społecznego w najbliższych latach priorytetowo. Konieczna jest również zmiana ustawy o ochronie lokatorów, by pobudzić sytuację na wtórnym rynku mieszkań na wynajem. Oprócz bogatych i średniozamożnych jest jeszcze warstwa społeczna wymagająca większego wsparcia. Tymczasem mieszkań komunalnych czy socjalnych jest niewielka liczba, co więcej gminy traktują tego rodzaju zasób mieszkaniowy jako obciążenie, stąd próbują się go pozbyć.

Generalnie polityka mieszkaniowa jest kwestią niepopularną w samorządach. Z badań Habitat for Humanity wynika również, że brakuje wiedzy na temat instrumentów wsparcia, jakie samorządy mogą uzyskać od państwa na politykę mieszkaniową. Pokutuje więc słaba komunikacja między, powiedzmy, centrum dowodzenia a jednostkami w terenie. W efekcie czas oczekiwania przez najuboższych na mieszkanie jest liczony w latach. Mając świadomość, jakie realia panują, wiele osób rezygnuje nawet ze starań o mieszkanie komunalne. Nieprzejrzyste są kryteria przyznawania mieszkań, w wielu gminach brak osób dedykowanych do zadań w zakresie polityki mieszkaniowej. Mankamentów istnieje bardzo wiele. I wydaje się, że próbę poprawy sytuacji powinno zacząć się od zmiany myślenia, a to wymaga promocji mieszkalnictwa, prezentacji polityki mieszkaniowej nie jako obciążenia, ale ważnego instrumentu kształtowania jakości społeczeństwa. Ale przede wszystkim lepszej współpracy pomiędzy rządem, gminami i obywatelami. Potrzeba zarówno woli politycznej, jak i zaangażowania zwykłych ludzi.

Wracając jeszcze do mieszkań na wynajem. Z pewnością jest to oprócz własności, jedna z opcji. Możliwość, która z pewnością będzie musiała stać się bardziej popularna. Bo gdy wejdą w życie za niecałe dwa lata przepisy w myśl których biorąc kredyt, trzeba będzie mieć 20% wkładu własnego, dla wielu może to być bariera nie do przeskoczenia. Wtedy i deweloperzy będą zmuszeni przemodelować swój profil działalności, myśląc również o mieszkaniach na wynajem. I bardzo dobrze, z tym że byłoby jeszcze lepiej, gdyby w tym czasie jako kolejna z możliwości rozwinęło się budownictwo społeczne na wynajem, oferujące mieszkania o umiarkowanych czynszach, budowane przez jednostki nienastawione na zysk. Reasumując, im szerszy wybór, tym więcej skorzysta na tym Kowalski. Wtedy uwieszenie na szyi ciężaru w postaci kredytu można będzie traktować jako jedną z opcji a nie konieczność. Tego rodzaju rewolucja oprócz działań decydentów, wymaga jednak również zmiany myślenia drugiej strony, świadomości, że mieszkanie nie musi równać się kredyt, a może w tym samym czasie oznaczać stabilność. I mamy do tego prawo, możemy tego wymagać.

ZOBACZ RÓWNIEŻ:
Czasy secondhand. Książka laureatki nagrody Nobla Swietłany Aleksijewicz
Ciekawe, co by powiedział Szekspir, gdyby zobaczył nową siedzibę Gdańskiego Teatru Szekspirowskiego?
"Chemia" od piątku w kinach. "Pokuty nie będzie, życie wystarczy"