Koniec licytacji komorniczych nieruchomości za małe długi. Tarcza antykryzysowa osłoniła dłużników

Możliwość zlicytowania nieruchomości dłużnika uzależniono od jej wartości, a pożyczki pod zastaw nieruchomości mocno ograniczono – te dwie istotne zmiany w prawie weszły w życie jeszcze w maju 2020 r. w ramach tarczy antykryzysowej 3.0. Ponieważ jednak nie zostały nagłośnione w mediach, wielu Polaków wciąż o nich nie wie.

Licytacje komornicze nieruchomości należących do dłużników od dawna budziły wątpliwości m.in. Ministerstwa Sprawiedliwości. W lutym 2020 r. wiceminister sprawiedliwości Marcin Warchoł poinformował „Dziennik Gazetę Prawną”, że dotarło do niego wiele skarg na obecne regulacje prawne. Chodziło m.in. o to, jak łatwo jest stracić dach nad głową nawet za stosunkowo niewielkie długi.

Zmiany w prawie regulujące tę kwestię zostały uchwalone w ramach tarczy antykryzysowej 3.0 i weszły w życie 30 maja 2020 r. W Kodeksie postępowania cywilnego pojawił się nowy art. 952(1). Stwierdza on, że:

• licytacja nieruchomości należącej do dłużnika, która służy zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych, może zostać zlicytowana na wniosek wierzyciela;
• żeby wierzyciel mógł złożyć taki wniosek, konieczne jest jednak spełnienie warunku: wysokość egzekwowanej należności głównej musi wynosić co najmniej 1/20 części sumy oszacowania nieruchomości (wartości nieruchomości).

Co to oznacza w praktyce? Do tej pory mieszkanie lub dom dłużnika mogło trafić pod młotek nawet za niewielkie długi. Obecnie będzie to możliwe tylko w sytuacji, gdy kwota, którą próbuje odzyskać wierzyciel, stanowi co najmniej jedną dwudziestą wartości nieruchomości. Przykładowo mieszkanie dłużnika, które biegły wycenił na 200 tys. zł, może teraz trafić na licytację komorniczą tylko wtedy, gdy dług wynosi co najmniej 10 tys. zł.

Zmianę tę można rozpatrywać zarówno w pozytywnym, jak i negatywnym świetle. Z jednej strony dłużnicy winni niewielkie sumy nie będą już musieli obawiać się, że stracą mieszkanie czy dom. Z drugiej strony jednak wierzyciele stracili jedną z możliwości odzyskania długu.

Od opisanej powyżej zasady przewidziano kilka wyjątków. W określonych sytuacjach egzekucja z nieruchomości dłużnika (licytacja nieruchomości) będzie możliwa nawet wtedy, gdy wysokość długu jest niższa niż wskazano w ustawie. Chodzi o następujące sytuacje:

• egzekucji z tej samej nieruchomości domaga się kilku wierzycieli, a łączna wysokość egzekwowanych należności głównych stanowi co najmniej 1/20 części sumy oszacowania (wartości nieruchomości),
• należność przysługuje Skarbowi Państwa (Skarb Państwa jest wierzycielem),
• licytacja nieruchomości wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym,
• mimo niespełnienia warunku dotyczącego wartości nieruchomości zgodę na licytację wyrazi dłużnik lub sąd.

Według art. 952(1) sąd może wyrazić zgodę na zlicytowanie nieruchomości dłużnika nawet za zbyt mały dług, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter długu lub jeżeli nie da się odzyskać długu z innego majątku należącego do dłużnika.

Drugą istotną zmianą w prawie jest art. 387(1) Kodeksu cywilnego. Reguluje on kwestię pożyczek pod zastaw nieruchomości (tzw. przewłaszczenie na zabezpieczenie), które dotąd były obarczone znacznym ryzykiem i groziły dłużnikowi m.in. utratą dachu nad głową.

Na rynku działało wiele firm oferujących lichwiarskie pożyczki, których zabezpieczeniem była nieruchomość. Osoby, które nie wczytały się bardzo uważnie w treść umowy, nieraz dopiero po fakcie odkrywały, że rzekomo atrakcyjna pożyczka obarczona jest dodatkowymi opłatami, co często kończyło się problemami ze spłatą. W ten sposób lichwiarskie firmy potrafiły przejmować wartościowe nieruchomości za grosze.

Nowy przepis ma ukrócić ten proceder. Określono bowiem prawnie 3 sytuacje, w których umowa, gdzie zabezpieczeniem roszczeń jest nieruchomość, będzie nieważna. Jak podaje art. 387(1) Kodeksu cywilnego, chodzi o przypadki, gdy:

1. wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub
2. wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona lub
3. zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.

Innymi słowy, nie będzie można w wyniku lichwiarskiej pożyczki stracić domu czy mieszkania, jeśli jego wartość jest znacznie wyższa niż kwota, którą dłużnik ma do zwrócenia. Nieważne będą też umowy, w których nie podano, jaką kwotę (np. pożyczki) zabezpieczono nieruchomością albo takie, przed których podpisaniem nie dokonano fachowej wyceny nieruchomości.

Ponownie przepis można rozpatrywać z dwóch punktów widzenia. Z perspektywy branży pożyczkowej (w tym banków) jest to znaczne ograniczenie swobody zawierania umów, co może poskutkować m.in. spadkiem popytu na pożyczki. Z perspektywy dłużnika jest to jednak od dawna wyczekiwana ochrona przed nieuczciwymi firmami, które żerowały na niewiedzy i nieuwadze osób podpisujących umowy.