Ceny mieszkań z rynku wtórnego wciąż stabilne. Kupują głównie inwestorzy

Ceny mieszkań nigdy nie spadają – z takim zdaniem jesienią ubiegłego roku zgadzało się według badania ING Banku Śląskiego 48 proc. Polaków. Wygląda na to, że mieli rację, bo mimo prognoz dużych spadków cen, jakie można było usłyszeć tuż po wybuchu pandemii, obniżki wciąż nie nadeszły. Jak podała firma SonarHome.pl, w sierpniu koszt zakupu mieszkania z rynku wtórnego w zasadzie stał w miejscu, podobnie jak przez poprzednie wakacyjne miesiące.

Gdy w marcu koronawirus z Wuhan dotarł do Polski, niektóre instytucje prognozowały na najbliższe lata spadki cen mieszkań nawet o kilkanaście procent. Z każdym kolejnym miesiącem pandemii te przewidywania wydają się jednak coraz mniej prawdopodobne. Od marca ceny nieruchomości zasadniczo stoją w miejscu, a jeśli już się zmieniają, to delikatnie rosną.

W wakacje 2020 ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego zmieniały się zaledwie symbolicznie – w większości miast o mniej niż 1 proc. Tak słabe wahania trudno nawet nazwać zmianami, zwłaszcza w kontekście lat poprzednich, gdy ceny rosły nawet o kilkanaście procent w skali roku. Również sierpień 2020 r. upłynął pod znakiem stabilnych cen. W gronie największych miast wyróżnił się w zasadzie tylko Kraków, gdzie ceny ofertowe wzrosły od lipca o 1,3 proc. Również w mniejszych miastach cenowo niewiele się działo.

– W samym sierpniu zmiany cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego w miastach wojewódzkich były niewielkie i w porównaniu do lipca jedynie w przypadku Lublina przekroczyły 1 proc. (wzrost w porównaniu do lipca br.) – mówi Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości SonarHome.pl. – Patrząc na rynki z perspektywy ostatnich trzech miesięcy, w Katowicach i Lublinie cena ofertowa wzrosła o około 2 proc. W pozostałych miastach zmiany były już mniejsze, dlatego możemy przyjąć, że wakacje nie przyniosły większych zmian po stronie podażowej.

Zaostrzone wymagania dotyczące kredytu hipotecznego powstrzymały przed zakupem część osób marzących o własnym M, jednak nie wpłynęły na aktywność inwestorów kupujących za gotówkę. Ci wciąż chętnie nabywali mieszkania, i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Okazuje się, że nawet związany z pandemią spadek rentowności najmu nie zachwiał popularnym w Polsce przekonaniem, że mieszkanie to zawsze dobra inwestycja. Są zresztą ku temu podstawy – według Expandera i Rentier.io w większości dużych miast koszt wynajmu mieszkania jest dziś średnio o 2–3 proc. wyższy niż przed rokiem.

Osoby chcące rozpocząć swoją przygodę z inwestowaniem w mieszkania powinny jednak pamiętać, że kryzys, który bez problemu przetrwa osoba posiadająca kilkanaście lokali i spory kapitał, może mocno uderzyć w małego inwestora, który kupił jedno mieszkanie na kredyt. Chętnych na wynajem mieszkań jest dziś o ok. 10–30 proc. mniej niż przed rokiem (dane HRE Investments), zaś wśród polskich miast są i takie jak Częstochowa i Bydgoszcz, gdzie koszt wynajmu mieszkania spadł od sierpnia 2019 r. o 8–10 proc. Decyzję o zakupie inwestycyjnym, zwłaszcza pierwszym, warto zatem poprzedzić dokładną analizą rentowności takiego przedsięwzięcia w konkretnej lokalizacji.