Mikroapartamentów jest w Polsce coraz więcej. Kto chce mieszkać na kilku metrach kwadratowych?

Mikroapartamenty pojawiły się w Polsce w 2013 r. i od tamtej pory cieszą się rosnącym zainteresowaniem zarówno najemców, jak i inwestorów oraz deweloperów. Choć wady mieszkania w lokalu o powierzchni kilku czy kilkunastu metrów kwadratowych są oczywiste, istnieją także plusy. Do inwestowania w mikroapartamenty zachęca m.in. ich niska cena oraz dobra lokalizacja, choć jak przestrzega UOKiK, bywa to inwestycja ryzykowna.

Mikroapartamentami nazywa się lokale o powierzchni ok. 16–30 m kw., choć zdarzają się i mniejsze – rekord to ok. 8 m kw. Powstają najczęściej w budynkach nazywanych aparthotelami lub condohotelami, które zwykle są zarządzane jak hotel przez zewnętrzną firmę – mają recepcję, restaurację itp. Każdy mikroapartament ma jednak osobnego właściciela, który czerpie zyski z jego wynajmu (minus opłaty dla firmy zarządzającej itp.). Warto dodać, że świetle prawa są to lokale niemieszkalne, dlatego sprzedawane są z 23-procentowym VAT-em (dla mieszkań VAT wynosi 8 proc.).

– Mikroapartamenty wywodzą się ze Stanów Zjednoczonych, konkretnie z Nowego Jorku. Do Polski dotarły w 2013 roku. Pierwsza tego typu inwestycja została zrealizowana we Wrocławiu. Obserwujemy ciągły wzrost tego rynku. W samym Wrocławiu jest około 9–10 inwestycji tego typu realizowanych przez duże firmy deweloperskie. Kolejne znajdują się w Warszawie, Krakowie i Trójmieście – mówi agencji Newseria Biznes Ewa Skibińska, menadżer ds. marketingu w By Made Mikroapartamenty.

Dziś aparthotele i condohotele można znaleźć w wielu polskich miastach – poza wymienionymi także m.in. w Białymstoku, Poznaniu i Opolu. Powstają one często w ścisłym centrum, w miejscach doskonale skomunikowanych i są zwykle wykończone pod klucz, co czyni je atrakcyjnymi dla inwestorów. Zdarza się też przerabianie na mikroapartamenty niewielkich lokali w starych kamienicach lub dzielenie większych mieszkań na dwa lub trzy mniejsze z przeznaczeniem pod wynajem.

Mikroapartamenty mogą być wynajmowane zarówno krótko-, jak i długoterminowo. Dokładnych danych brak, jednak wydaje się, że bardziej popularna jest pierwsza forma – malutkie mieszkania chętnie wybierają turyści czy biznesmeni przyjeżdżający do danego miasta na kilka dni. Jak wyjaśnia cytowana Skibińska, na długi termin mikroapartamenty wynajmują z kolei przede wszystkim studenci oraz młodzi single dopiero wchodzący na rynek pracy – od metrażu ważniejsze są dla nich lokalizacja i niska cena.

Jak zapewniają zwolennicy mikroapartamentów, życie na ośmiu czy piętnastu metrach kwadratowych może być zaskakująco komfortowe. Lokale projektuje się i urządza tak, by nie marnował się ani skrawek przestrzeni, wykorzystując np. antresole i wielofunkcyjne czy składane meble. Dla lokatorów plusem jest to, że wynajmują mieszkanko od razu w pełni wyposażone, gotowe do zamieszkania. W wielu condohotelach mogą też liczyć na dodatkowe udogodnienia, jak np. wygodną kartę dostępu zamiast klucza.

Jeśli chodzi o minusy mikroapartamentów, to łatwo można je sobie wyobrazić: na 16 czy 20 m kw. nie ma mowy o wygodnym przyjmowaniu gości czy choćby posiadaniu wielu przedmiotów. Dla osób pracujących z domu problemem będzie także wydzielenie osobnej przestrzeni na wykonywanie obowiązków i na wypoczynek. Niewielki aneks kuchenny utrudnia z kolei gotowanie, a zapachy szybko wypełniają całe lokum.

Kilkunastometrowe lokale są dziś często reklamowane jako doskonała inwestycja. Jak podaje serwis Newseria Biznes, gwarantowana stopa zwrotu ma wynosić 7 proc., a przykładowy koszt mikroapartamentu o powierzchni 18,5 m kw. to ok. 230 tys. zł netto (Wrocław). Takimi mieszkaniami interesują się zarówno osoby poszukujące pierwszego lokalu, na którym można zarabiać, jak i doświadczeni inwestorzy, którzy nieraz kupują po kilka czy kilkanaście mikroapartamentów naraz.

– Pandemia wywołała (...) zmiany w preferencjach naszych klientów, którzy obecnie najbardziej interesują się mikroapartamentami dwupokojowymi – tłumaczy Skibińska. – W trwającej sytuacji są atrakcyjne dla inwestorów, ponieważ ich kupno jest metodą zabezpieczenia kapitału przed zwiększającą się inflacją.

Inwestorzy powinni jednak pamiętać, że już rok temu Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Komisja Nadzoru Finansowego przestrzegały przed lokowaniem oszczędności w condohotelach i aparthotelach. Inwestor powinien uważać zwłaszcza na obietnice zysków, które w materiałach reklamowych nieraz są zawyżone.

– Trzeba być świadomym, że nie ma gwarantowanych stóp zwrotu – zwraca uwagę Tomasz Chróstny, wiceprezes UOKiK. – Apart- i condohotele cechują się koniunkturalnością i sezonowością. Tym samym należy zachować szczególną ostrożność w lokowaniu środków finansowych, bowiem nie ma gwarancji zarówno czy, jak i kiedy oraz w jakiej wysokości zrealizowane zostaną stopy zwrotu. Ponadto wystąpią stałe koszty związane np. z zarządem i utrzymaniem lokalu, obsługą zadłużenia czy podatkami.

Potencjalny inwestor musi przede wszystkim upewnić się, z jakich źródeł finansowana jest budowa mikroapartamentów oraz czy wpłacone przez niego środki będą chronione, np. dzięki rachunkowi powierniczemu. Jeśli nie, pieniądze mogą łatwo przepaść w razie wstrzymania budowy.

Przypomnijmy, że we wrześniu 2020 r. UOKiK wszczął postępowanie przeciwko trzem firmom budującym condohotele na terenie Małopolski i Śląska. Okazało się, że w materiałach reklamowych obiecywały one nierealistyczne zyski, zaś budowa mikroapartamentów i innych lokali na wynajem miała niepewne finansowanie. Pandemia szybko udowodniła, czemu takie inwestycje są ryzykowne – prywatny akademik stawiany przez Gent Holding w Krakowie nie został ukończony w terminie.

– Budynek jest aktualnie w stanie surowym otwartym, nie ma okien, drzwi. 10-kondygnacyjna budowla stoi bez życia od kilku tygodni. Żadne prace budowlane nie toczą się tam już od dłuższego czasu – donosiła na początku września „Gazeta Krakowska”.