Użytkowanie wieczyste 2019: wszystko, co musisz wiedzieć. Formalności, opłaty, bonifikaty, kwestie prawne

Jeśli chodzi o użytkowanie wieczyste, 2019 jest rokiem wielkich zmian. Od 1 stycznia na mocy prawa ta forma użytkowania gruntów znikła, a dotychczasowi użytkownicy wieczyści działek stali się ich właścicielami. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nadal budzi jednak wiele wątpliwości. Żeby je rozwiać, przygotowaliśmy kompleksowy poradnik, który pomoże znaleźć odpowiedzi na najważniejsze pytania.

Gdy w grę wchodzi użytkowanie wieczyste, 2019 to rok wejścia w życie nowych zasad. Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą z 5 października 2018 r. grunty zabudowane budynkami przeznaczonymi na cele mieszkaniowe przeszły na własność dotychczasowych użytkowników wieczystych tych działek. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność dotyczy:

• działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi,
• działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi (jeśli co najmniej połowa z lokali to lokale mieszkalne),
• działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Zmiana dotknie zatem zarówno tych, którzy mają domy jednorodzinne, jak i tych posiadających mieszkania. Jeśli na działce lokale mieszkalne stanowią mniej niż połowę wszystkich lokali, a reszta to np. lokale handlowe, przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nie nastąpi. Uwłaszczenie takiego gruntu będzie możliwe dopiero po podzieleniu działki na dwie: jedną z lokalami mieszkalnymi, a drugą z handlowymi.

Ogółem nowe prawo obejmuje ok. 2,5 mln osób w całej Polsce. Choć jednak przekształcenie dokonało się z mocy prawa, a więc niejako automatycznie, właściciele lokali mieszkalnych muszą przygotować się na pewne formalności i opłaty.

Przede wszystkim znika opłata za użytkowanie wieczyste (tzw. opłata roczna) – zastąpi ją opłata przekształceniowa, płacona w 20 rocznych ratach. Osoby, które zdecydują się na zapłacenie całej kwoty z góry, mogą liczyć na bonifikatę, czyli obniżkę. Jej wysokość będzie się różnić w zależności o tego, czy chodzi o grunty należące do Skarbu Państwa, czy o działki stanowiące własność samorządów. Wysokość bonifikaty zależy też od tego, w którym roku od uwłaszczenia zapłacimy całą kwotę. W dalszej części artykułu każda z tych kwestii została omówiona bardziej szczegółowo.

W ciągu maksymalnie 12 miesięcy od przekształcenia użytkowania wieczystego we własność właściciel nieruchomości otrzyma bezpłatne zaświadczenie informujące o tym fakcie. Identyczne zaświadczenie urzędnicy wyślą w ciągu 14 dni od wystawienia dokumentu do odpowiedniego sądu rejonowego, ten zaś dokona niezbędnych wpisów w księgach wieczystych.

Opłata przekształceniowa będzie obowiązywała wszystkich właścicieli uwłaszczonych gruntów. Jej wysokość ma być identyczna jak wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jaka obowiązywałaby w 2019 roku. Niestety, wiele samorządów skorzystało z ostatniej okazji do zwiększenia swoich przychodów i pod koniec 2018 r. znacząco podniosło opłatę za użytkowanie wieczyste – a więc również opłatę przekształceniową.

Są też jednak dobre wieści. Opłata przekształceniowa może być waloryzowana zgodnie ze wskaźnikami inflacyjnymi GUS, ale nie częściej niż raz na 3 lata. Nie będzie zatem mogła rosnąć z roku na rok o kilkanaście czy kilkadziesiąt procent, co zdarzało się w przypadku opłaty za użytkowanie wieczyste.

Termin wnoszenia opłaty przekształceniowej to 31 marca każdego roku. Co ważne, w 2019 r. nie musimy jej płacić – zgodnie z ustawą opłata jest wstrzymana do końca lutego 2020 roku.

– Z uwagi na przewidziany 12 miesięczny okres wydawania zaświadczeń potwierdzających przekształcenie, który upłynie z dniem 2 stycznia 2020 r. wprowadzono przepis przejściowy (art. 20 ust. 1), zgodnie z którym opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do 29 lutego 2020 r. – wyjaśnia Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju.

Opłata przekształceniowa spłacana będzie w maksymalnie 20 rocznych ratach. Można również zapłacić ją w całości z góry – jest wtedy możliwość skorzystania z bonifikaty. Co ważne, jej wysokość z każdym kolejnym rokiem spada, warto więc rozważyć uregulowanie opłaty przekształceniowej już w 2019 roku. Żeby móc wnieść jednorazową opłatę, musimy jednak dysponować zaświadczeniem o przekształceniu – więcej na ten temat w dalszej części artykułu.

Właściciel mieszkania czy domu na uwłaszczonej działce, który wpadnie w kłopoty finansowe, może wnioskować o:

• zmianę terminu wniesienia opłaty,
• rozłożenie tegorocznej opłaty na raty.

Stosowny wniosek należy złożyć w odpowiednim urzędzie nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności (koniec marca). Co ważne, termin wniesienia opłaty można w ten sposób przesunąć nie dalej niż do końca danego roku kalendarzowego.
Jak wyjaśnia Bartosz Turek, analityk Open Finance, osoba, która zapłaci za całe przekształcenie z góry, w ciągu 30 dni powinna otrzymać zaświadczenie o uregulowaniu tej należności. Z tym zaświadczeniem należy zgłosić się do wydziału Ksiąg Wieczystych w odpowiednim urzędzie i poprosić o wykreślenie z księgi wpisu o obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej. Koszt tej czynności to 250 zł.

Jeśli nie skorzystamy z możliwości spłaty należności za jednym zamachem, to po zapłaceniu wszystkich 20 rat również otrzymamy od gminy zaświadczenie o całkowitej spłacie należności. Procedura jest wówczas ta sama – składamy je w wydziale Ksiąg Wieczystych wraz z wnioskiem o wykreślenie odpowiedniego zapisu. W tym wariancie zapłacimy jednak tylko 75 zł.

Opłata przekształceniowa może być spłacona od razu w całości – płacącemu przysługuje wówczas bonifikata. Jest ona tym wyższa, im szybciej uiścimy całą kwotę, a do tego zależy od poprzedniego właściciela gruntu (samorządów albo Skarbu Państwa).
Jeśli chodzi o użytkowanie wieczyste na gruntach Skarbu Państwa, wysokość bonifikaty wynosi:

• w pierwszym roku po przekształceniu – 60 proc.,
• w drugim roku – 50 proc.,
• w trzecim roku – 40 proc.,
• w czwartym roku – 30 proc.,
• w piątym roku – 20 proc.,
• w szóstym roku – 10 proc.

W kolejnych latach spłata całej kwoty za jednym zamachem nie będzie się już wiązać z żadną bonifikatą.

Jeśli chodzi użytkowanie wieczyste na gruntach samorządowych, wysokość bonifikaty ustalają indywidualnie poszczególne rady gminy na drodze uchwały. Dokładną informację na temat tego, jaką obniżkę można uzyskać, uzyskamy zatem od lokalnych urzędników. Przykładowe wysokości bonifikat w wybranych miastach Polski to:

• Białystok – 60–10 proc.,
• Bydgoszcz – 60–10 proc.,
• Gdańsk – 95 proc.,
• Katowice – 60–10 proc.,
• Kielce – 50–10 proc.,
• Kraków – 60–10 proc.,
• Lublin – 60–10 proc.,
• Łódź – 60–10 proc.,
• Olsztyn – 60–10 proc.,
• Poznań – 75 proc.,
• Rzeszów – 60–10 proc.,
• Warszawa – 98 proc.,
• Wrocław – 90 proc.

Dane liczbowe pochodzą z Biuletynów Informacji Publicznej i Dzienników Urzędowych odpowiednich regionów. Dla części miast zasady dotyczące bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność będą dopiero ustalane.

Jeśli chodzi o formalności wymagane, żeby skorzystać z bonifikaty, ma ich być niewiele.

– Nowy właściciel gruntu zgłasza właściwemu organowi zamiar jednorazowego wniesienia opłat przekształceniowych na piśmie – podaje Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. – Właściwy organ informuje właściciela gruntu na piśmie o wysokości opłaty jednorazowej, w terminie 14 dni od dnia zgłoszenia zamiaru.

Resort inwestycji i rozwoju przypomina, że opłata jednorazowa powinna być wniesiona dopiero po otrzymaniu zaświadczenia o przekształceniu. Osoby, które chcą zapłacić już w 2019 r., żeby skorzystać z maksymalnej bonifikaty, powinny zatem zawnioskować w urzędzie o wcześniejsze wydanie zaświadczenia.

Jak wspomniano, w 2019 roku nie płacimy opłaty przekształceniowej – tę należność uiścimy w 2020 roku. Co jednak z osobami, które chciałyby już w 2019 r. spłacić całą należność i skorzystać z maksymalnej bonifikaty? Mogą to zrobić ci, którzy jeszcze w 2019 r. uzyskają z urzędu zaświadczenie o przekształceniu. Jednak jeżeli nastąpi to pod koniec roku kalendarzowego, właściciel nieruchomości będzie musiał prawie równocześnie zapłacić i za rok 2019, i rok 2020. Ustawodawca przewidział jednak ten problem.

– Ustawa przewiduje możliwość ustalenia innego terminu na wniesienie opłaty przekształceniowej niż do 31 marca danego roku – stwierdza resort inwestycji i rozwoju. – Z tej możliwości będą mogły skorzystać osoby, które dostaną zaświadczenie w grudniu 2019 r., aby uniknąć płacenia dwóch opłat w krótkim okresie.

Co ważne, osoby chcące skorzystać z najwyższej bonifikaty będą mogły to zrobić również w 2020 roku. Dotyczy to właścicieli nieruchomości położonych na gruntach państwowych, którzy zaświadczenie o przekształceniu otrzymają po 2019 roku. Będą oni mogli do 1 lutego 2020 roku zgłosić chęć wniesienia jednorazowej opłaty. Jeśli następnie zapłacą całą kwotę do końca lutego 2020 r., będzie im przysługiwać 60-procentowa bonifikata.

Jak wspomniano, każdy właściciel nieruchomości objęty uwłaszczeniem otrzyma stosowne zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Termin wydania zaświadczenia o przekształceniu to:

• do 12 miesięcy od daty przekształcenia – tryb standardowy,
• do 4 miesięcy od daty przekształcenia – tryb przyspieszony na wniosek właściciela,
• do 30 dni od daty przekształcenia – tryb najszybszy na wniosek właściciela.

W pierwszym przypadku zaświadczenie otrzymamy bezpłatnie. Osoby, którym zależy na czasie, mogą wnioskować o wydanie zaświadczenia w ciągu maksymalnie 4 miesięcy lub 30 dni od przekształcenia. W takim przypadku zapłacimy za nie jednak 50 zł. Żeby wnioskować o wydanie zaświadczenia w najkrótszym terminie 30 dni, musi to być uzasadnione ważną przyczyną (np. dokument jest pilnie potrzebny do sprzedaży mieszkania albo procedury ustanowienia odrębnej własności lokalu). Wzór wniosku o wcześniejsze wydanie zaświadczenia znajdziemy na stronie internetowej odpowiedniego urzędu.

– Zaświadczenia będą wydawane przez urzędy, które dotychczas prowadziły sprawy użytkowania wieczystego: gminy, starostwa powiatowe, urzędy marszałkowskie – informuje Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju.

W zaświadczeniu będzie można znaleźć następujące dane:

• zapis potwierdzający przekształcenie użytkowania wieczystego we własność,
• informację o wysokości opłaty przekształceniowej i terminie jej wnoszenia,
• informację o możliwości i zasadach wniesienia opłaty jednorazowej.

Zaświadczenie o tej samej treści zostanie też przesłane przez urzędników do wydziału Ksiąg Wieczystych odpowiedniego urzędu. Po jego otrzymaniu urzędnicy nieodpłatnie dokonają w księdze wieczystej wpisu o przekształceniu.

Jeśli właściciel nieruchomości nie zgadza się z wysokością opłaty podaną w zaświadczeniu, może w ciągu 2 miesięcy od jego otrzymania złożyć w odpowiednim urzędzie wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty.

Na dodatkowe formalności muszą się przygotować osoby, które starały się o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na starych zasadach, a ich sprawy są obecnie wciąż w toku. Zgodnie z nowymi przepisami taka osoba może zadecydować, czy chce kontynuować trwającą procedurę przekształceniową opartą na dawnych przepisach. Jeśli tak, użytkownik wieczysty nieruchomości musi do 31 marca 2019 r. złożyć oświadczenie o prowadzeniu dalszego postępowania.

Jeśli użytkownik wieczysty nie złoży takiego oświadczenia we wskazanym terminie, dotychczasowa procedura uwłaszczeniowa zostaje umorzona. Użytkowanie wieczyste przekształca się wówczas we własność na zasadach określonych w nowych przepisach, ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2019 r.

Jeżeli użytkownik wieczysty złoży oświadczenie, ale stara procedura nie zakończy się do 31 grudnia 2021 r., również zostanie ona umorzona. Użytkowanie wieczyste przekształca się wówczas we własność według nowych zasad od 1 stycznia 2022 roku.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność wygląda nieco inaczej w przypadku osób, które mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Tu decydującym czynnikiem jest to, czy wyodrębnienie lokalu nastąpiło przed 1 stycznia 2019 roku, czy po tej dacie. Jeżeli wyodrębnienie nastąpiło jeszcze w 2018 roku, wyodrębnione mieszkanie zostało w 2019 r. objęte uwłaszczeniem na normalnych zasadach. Właściciel takiej nieruchomości ma zatem udział w prawie własności działki.

Jeżeli lokal został wyodrębniony już po wejściu w życie nowego prawa (1 stycznia 2019 r.), użytkowanie wieczyste przekształciło się we własność na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, a nie właściciela wyodrębnionego lokalu. Nie ma on zatem udziału w prawie własności gruntu, będzie mógł jednak liczyć na niższe opłaty.

– W przypadku gdy spółdzielni zostanie przyznana bonifikata od opłaty przekształceniowej, członkowie spółdzielni będą mogli z niej skorzystać w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków – podsumowuje Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju.

Jeśli chodzi o działki zabudowane garażami, sprawa z użytkowaniem wieczystym jest złożona. Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą uwłaszczeniu podlegają m.in. działki „zabudowane budynkami mieszkalnymi wraz z (…) innymi obiektami (...) umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych”. Oznacza to, że wszystko zależy od tego, czy urzędnicy uznają dany obiekt za potrzebny do prawidłowego korzystania z mieszkania czy domu. Na szczęście w kwestii garaży resort nie ma wątpliwości.

– Garaże, które położone są na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na cel mieszkaniowy i służą mieszkańcom budynku również co do zasady będą niezbędne do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynków mieszkalnych – stwierdzają urzędnicy Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju.

Oznacza to, że jeśli garaże czy miejsca postojowe położone są na tej samej działce co budynki mieszkalne, grunt pod nimi również zostanie uwłaszczony. Nie ma przy tym znaczenia, czy chodzi o garaże przynależne do lokalu, czy garaże wyodrębnione jako lokale niemieszkalne. To, czy garaże leżą na tej samej, czy osobnej działce, można sprawdzić w ewidencji gruntów i budynków.

Zupełnie inaczej będzie jednak w przypadku garaży położonych na oddzielnej działce niż budynki mieszkalne. Jak wyjaśnił w rozmowie z „Gazetą Pomorską” Bartosz Turek z Open Finance, jeśli taka osobna nieruchomość gruntowa jest zabudowana wyłącznie garażami, ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność nie ma zastosowania. W tym przypadku spółdzielnia może zatem nadal pobierać od tej działki opłatę za użytkowanie wieczyste.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność budzi też wątpliwości związane ze sprzedażą mieszkań. Przez długi czas nie było jasne, jak nowo uzyskana własność gruntu pod budynkami mieszkalnymi wpłynie na kupno i sprzedaż nieruchomości. Jeszcze w grudniu 2018 r. Krajowa Rada Notarialna twierdziła, że przy zbywaniu nieruchomości położonych na uwłaszczonym gruncie notariusze będą wymagać zaświadczenia o przekształceniu. Byłaby to poważna przeszkoda w obrocie nieruchomościami – nawet w trybie przyspieszonym właściciel takiego lokalu musiałby czekać na zaświadczenie od 30 dni do 4 miesięcy.

W 2019 roku notariusze zmienili jednak zdanie. W oświadczeniu z dnia 11 stycznia 2019 r. Krajowa Rada Notarialna stwierdziła:

– Wyniki (...) konsultacji oraz analizy własne Krajowej Rady Notarialnej pozwalają na przedstawienie poglądu, że do dokumentowania w formie aktów notarialnych umów zbycia lokali stanowiących odrębną nieruchomość, nie jest konieczne uprzednie wydanie zaświadczeń, o których mowa w art. 4 (...) ustawy [o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność – przyp. red.].

Oznacza to, że zaświadczenia nie będą jednak wymagane przy sprzedaży mieszkań z udziałem notariusza. KRN radzi jednak, by notariusze dodawali w treści umowy kupna-sprzedaży odpowiedni dopisek pouczający strony transakcji, że grunt pod nieruchomością mógł zostać uwłaszczony.

Zobacz atrakcyjne mieszkania na sprzedaż na stronie albo w aplikacji Gratki

Warto jednak pamiętać, że różne kwestie prawne związane z wejściem w życie nowych przepisów mogą jeszcze wiele razy ulec zmianie. Jest niewykluczone, że mimo oświadczenia KRN będą się zdarzać sytuacje, w których zaświadczenie okaże się jednak konieczne. Osoby, które chcą mieć pewność, że nic nie przeszkodzi im w dokonaniu transakcji, powinny zatem wystąpić do urzędu o wydanie zaświadczenia o przekształceniu w trybie przyspieszonym.